Investor-Nutzer-Dilemma erschwert Nachhaltigkeit bei bestehenden Gebäuden

	Ein Beispiel für ökologische Nachhaltigkeit: In den Pasing Arcaden wird der Energiebedarf mittels Geothermie gedeckt werden.

Noch werden nachhaltige Konzepte primär bei Neubauten entwickelt und umgesetzt. Bestehende Gebäude hingegen werden nur selten nach Nachhaltigkeitsgesichtspunkten saniert oder umgebaut. „Der Grund hierfür ist häufig ein Investor-Nutzer-Dilemma“, wie Matthias Böning, Vorstandsvorsitzender der mfi AG, dem Fachmedium „Immobilien & Finanzieren“ berichtet. 

Böning: „Die Kosten trägt der Eigentümer, den Nutzen haben fast ausschließlich die Mieter. Die Investitionskosten zum Beispiel für energetische Baumaßnahmen lassen sich in der Regel nicht auf die Mieter umlegen, und bei neuen Mietvertragsverhandlungen spielt eine künftige finanzielle Ersparnis durch geringere Energiekosten bisher noch eine untergeordnete Rolle. Einer Umfrage der Ernst & Young Real Estate zufolge nutzen rund 40 Prozent der Einzelhandelsmieter zwar bereits Flächen, bei denen regenerative Energien eingesetzt werden. Jedoch ist die Bereitschaft, eine moderat erhöhten Miete für nachhaltige Gebäude zu zahlen, derzeit noch äußerst gering. 

Bei Neubauten zeigt sich ein ähnliches Problem. So umfassen die Mehrkosten für die Geothermie-Anlage in Pasing etwa 1,3 Mio. Euro, das entspricht 1,5 Prozent der Bausumme. Auch hier hat der Investor kaum Möglichkeiten, die Kosten auf die Nutzer umzulegen. Anders als in Pasing, wo der Einbau freiwillig erfolgt ist, wird sich jedoch für künftige Neubauten diese Frage zunächst nicht mehr stellen. Denn durch das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz wird es für Neubauten ab 2009 Pflicht, einen Teil des Energiebedarfs aus regenerativen Quellen zu decken. Um das Investor-Nutzer-Dilemma für bestehende Gebäude abzubauen und entsprechende energetische Investitionen attraktiver zu machen, hat der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. Steuervergünstigungen vorgeschlagen. Dies wird gegenwärtig auf politischer Ebene diskutiert. Ob sich dieser Vorschlag durchsetzen wird, ist von großer Bedeutung – denn viele großflächige Einzelhandelsimmobilien sind mittlerweile mehr als 40 Jahre alt und müssten dringend energetisch saniert werden. Eine entsprechende energetische Sanierung könnte mit weiteren strukturellen Umbaumaßnahmen kombiniert werden, um beispielsweise über ein neues architektonisches Konzept oder neue Nutzungen eine bessere Integration ins Stadtgefüge zu erreichen.